땅 보는 안목을 키우는 요령 - 개발가능성과 땅값 상승을 본다.

거래주의

땅 보는 안목을 키우는 요령 - 개발가능성과 땅값 상승을 본다.

gongjutown 0 62 04.11 18:48
땅 보는 안목을 키우는 요령 - 개발가능성과 땅값 상승을 본다.

토지용도의 다양성, 장래성, 발전성

아파트는 대표적인 주거형 건물이고 사용수익을 목적으로 하며 1채 정도는 대개의 국민이 필수적으로 필요로 한다. 반면에 상가는 대표적인 수익형 건물로서 기본적으로 수익을 목표로 하기 때문에, 투자대비 수익률에 중점을 둔다. 그러나 토지는 이렇게 분명한 주거형도 수익형도 아니다.

토지는 오히려 장래의 개발 및 이용가능성과 발전성을 본다.
토지 자체에 농사나 수목시재, 그리고 물건의 야적 등 있는 그대로 쓰는 경우가 대부분이지만, 도로를 새로 내고 그 위에 아파트 건물을 짓고 공장이나 창고를 건설하고 레저단지를 만드는 등 다양한 용도로 쓰게 된다. 세월이 흐르면서 토지 주위가 변하고 토지의 용도는 점차 다양화 된다. 이것이 토지가격을 형성하는 가장 큰 요인이라고 볼 수 있으며, 투자가치는 이것에 집중 되고 있다고 하여도 과언이 아니다.

토지의 입지를 본다는 것도 개발가능성 등 땽의 장래 발전성을 보는 것이다.

정부정책과 트렌드 등 토지를 에워 싼 투자환경에 유의해야 지역에 있는 토지를 둘러싸고 주변환경이나 정부정책과 공법규제 세금정책, 투자자 그리고 그 지역 지방자치단체의 개발방향 등이 토지가격을 형성하는 영향력을 행사하고 있는 것이다. 내가 거래하고자 하는 구체적인 토지는 이러한 토지의 투자환경 속에서 특정지역 내의 특정장소에 입지한 하나의 상품이라고 이해하여야 한다.

따라서 토지투자를 하려면 기본적으로 이러한 투자환경을 잘 이해하고 그것들이 상호 어떠한 영향을 미치고 있는지를 알아 둘 필요가 있다. 토지의 가격상승이란 토지의 장래성과 발전성이며 토지의 장래성은 주로 이러한 주위 환경요소들이 상호작용을 해 나가면서 만들어 내는 것이기 때문이다.
부동산의 여러 가지 상품 중에서 토지만큼 직접적인 국가정책의 영향을 받는 것은 없다.

여러가지 측면에서 정부정책의 영향을 받는다.

첫째 국간 토지의 보존과 개발에 관한 기본적인 정책을 수립한다.
제4차 국토개발수정계획 등 국토기본법에 의한 토지정책은 토지거래의 큰 틀을 형성한다.

둘째 국가는 토지에 관한 기본적인 공법규제와 거래규제를 한다.
토지는 국가와 국민의 경제에 커다란 기반이 되고 있기 때문에 토지에 대하여는 민주국가라 할지라도 토지 공개념에 입각하여 많은 공법상 규제와 거래규제를 하게 된다.

셋째 국가는 토지거래의 세금과 부담금에 대한 정책을 결정한다.
토지거래 시 공법상규제에 못지않게 거래를 제약 하는 것은 세금 문제이다.
취득 시에 내는 취득세, 등록세부터 보유 시 재산세 종합부동산세며 양도, 상속 시 내는 양도 소득세 증여세, 상속세 등 모든 토지관련 세금의 과세대상과 세율, 감면은 정부가 정책적으로 결정한다. 개발부담금 농지보전부담금등 부담금에 대한 부과도 토지거래에 많은 영향을 준다.

넷째 정부는 직접 토지의 공급자가 되고 수요자도 된다.
정부는 군사보호구역이나 개발제한구역의 해제 등 규제지역 해제와 기업도시, 혁신도시 등 테마도시를 건설하면서 많은 토지규제를 풀어서 개발용 토지를 공급한다.
또 반대로 정부와 지자체는 신행정도시 산업단지, 물류단지며, 경제개발구역의 설정 등에 소요되는 많은 토지를 매수하고 수용한다. 토지수요의 가장 큰 손이 되는 셈이다.

다섯째 정부는 각종 국토개발을 추진하며 정보를 제공한다.
도로, 항만, 철도 비행장 등 굵직한 사회 간접 자본 시설은 정부에 의해 주도되고 계획되며, 추진된다. 이 과정에서 많은 정보가 쏟아져 나오고 땅값을 몇 차례씩 올리는 부작용을 낳기도 한다. 지금 토지정보의 가장 큰 부분은 정부와 지방자치단체의 개발뉴스가 아닐 수 없다.

 

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