좋은 땅과 나쁜 땅 구분하는 잣대 환금성

부동산지식

좋은 땅과 나쁜 땅 구분하는 잣대 환금성

gongjutown 0 104 04.11 16:36
좋은 땅과 나쁜 땅 구분하는 잣대 환금성

도시인(예비 귀농·귀촌인)들이 인생 2막의 삶터가 될 귀농·귀촌지를 찾아 답사를 떠날 때는 무엇보다 ‘땅을 보는 잣대’가 필요하다.
그중 ‘환금성’과 ‘평당가’ 즉 땅 1평(3.3㎡)당 가격은 가장 기본적이면서 중요한 기준이 된다.

시골 부동산의 최대 단점은 환금성이 좋지 않다는 것이다.
특히나 땅은 나중에 팔아서 돈으로 바꾸기가 쉽지 않다. 만약 언제든 적정가로 매도하는 데 문제가 없다면 좋은 땅이라고 볼 수 있다.
반대로 주변 시세대로 내놓았는데도 팔리지 않고, 심지어 시세보다 싸게 급매물로 내놓았는데도 거들떠보는 사람이 없다면 이는 나쁜 땅이다.

그럼 환금성이 좋은 시골 집터는 어떤 땅이어야 할까. 먼저 배산임수, 남(동)향, 산수의 조화 등 청정 환경과 입지를 기본적으로 갖추고 있어야 한다.
아울러 교통망이 매우 중요하다. 시골이라고 해도 도시와 불가분의 관계를 맺고 있다.
서울 등 수도권과 지방 광역시 등 대도시 접근성은 갈수록 중요한 땅의 가치 기준으로 자리매김하고 있다.
가까이에 고속도로 나들목(IC)이나 복선전철역 등이 있는 땅이라면 지속적으로 가격이 오를 뿐만 아니라 거래도 잘된다.

같은 농촌지역이라도 각종 기반시설이 어느 정도 갖춰진 곳이라야 환금성이 좋다.
대한민국의 인구·경제·문화·교육·생활편의시설 등이 서울 등 수도권에 집중돼 있듯이, 농촌의 기반시설은 읍·면 소재지에 집중돼 있다.
너무 외따로 떨어진 곳이 아닌 읍과 면, 중심지나 그 인근지역, 아니면 최소한 작은 동네라도 형성돼 있는 곳이라야 시골생활의 불편함이 덜하다.

좋은 땅과 나쁜 땅을 구별하는 또 다른 기준은 ‘평당가’다.
매물로 나온 땅의 평당가가 실질적으로 싼지 비싼지를 판단할 수 있어야 한다.
주의할 점은 매물로 나온 땅의 평당가가 낮다고 해서 무조건 좋은 것은 아니라는 점이다.
싼 맛에 임야나 산비탈의 농지를 샀다가 나중에 새로 길을 내고 집을 짓거나 농지로 개간하는 과정에서 토목공사 비용이 눈덩이처럼 불어나는 사례도 적지 않다.

또 진입로가 좁아 인접 땅 일부를 비싸게 사거나 사용승낙을 받아야 한다면 실제 평당가는 그만큼 더 높아지게 된다.
따라서 진짜 평당가는 매물로 나온 땅의 가격에다 추가로 들어가는 토목비용, 사용승낙 대가 등을 더해 산출하는 것이 맞다.

싼 평당가의 함정은 또 있다. 전체 면적 중 계곡이나 도로·구거(溝渠·인공수로)에 대거 편입된 불구의 땅, 무덤처럼 솟아오른 기형의 땅 등 하자가 있는 땅이 그렇다.
이런 땅은 공부상(公簿上) 면적이 아닌 실제 사용 가능 면적을 기준으로 평당가의 적정 여부를 판단해야 한다.
공부상 면적 기준으로 3.3㎡당 5만원에 나왔다고 해도, 전체 면적의 절반이 제구실을 못한다면 실제 평당가는 갑절인 10만원이 된다.
직접 발품을 팔아 해당 땅의 정확한 경계와 모양 등을 눈으로 확인한 뒤에 매매 여부를 결정해야 하는 이유다.

만약 지금 살고 있는 대도시 생활을 완전히 포기하기 어렵다면, 여러 매물을 대상으로 대도시 접근성을 먼저 따져보고 개별 입지의 장단점을 비교 분석해봐야 한다.
남쪽 지방의 경우는 인근 지방 대도시의 접근성과 입지 장단점 등을 비교분석한 뒤에 매입 여부를 판단해야 한다.

<박인호 전원 칼럼니스트>

 

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