토지는 지역보다 지역 내 위치

부동산지식

토지는 지역보다 지역 내 위치

gongjutown 0 136 04.11 16:02

토지는 지역보다 지역 내 위치


토지에 관한 유명한 글귀 2가지가 있습니다.
"땅 값은 도로(철도)를 따라간다"
"땅은 배신하지 않는다"
이렇게 2가지가 있는데요.
부동산에 관심이 있는분이라면 한번쯤은 들어보셨을겁니다.
근데 과연 도로따라간 땅은 배신하지 않을까요?
결론부터 말씀드리면 철도따라 간 땅도 배신합니다.
심지어 성공한사례보다 실패한사례를 더 많이 봤습니다.

그것도 최근들어서는
실패한 비율이 점점 더 늘고 있는 추세인데
제가 공유한 실제 실패사례만해도 수십개는 되지 않을까 싶습니다.

요즘 1년이면 강산이 바뀌는 시대에
아직도 호랑이 담배피는 시절의 투자를 하는 경우가 많은데
그 예 중 하나로써 아직도 성행하는 개발지 인근의 임야나 농지투자입니다.

근래에 서해안복선전철이 부동산 이슈중에 하나인데요.
송산-향남-안중-합덕 이 산업벨트 라인들이 투자처 각광받고 있는데
철도망뿐 아니라 대기업들이 대거 포진했기 때문이기도 합니다.

그러나 지금 상황을 보면
저 투자처중에서 돈되는곳은 극히 일부분이고
그 조차도 이미 다 주인들이 자리 잡아놓은 실정입니다.
남은것들은 그저 허울좋은 껍데기죠.

그게 무슨 의미냐면..
못쓰는땅을 가지고 업자들이 몰려서 호재만 잔뜩 갖다붙이는 바람에
거품 낀 시세만 잔뜩 올라가는바람에 수요자는 없고, 
그저 자리만 지키면서 호구 하나 기다리는 상황입니다.
주식으로 비유하자면
폭탄돌리기 하는거와 마찬가지라고 보면 되죠.

임야건 농림지건 그나마 개발권역안에 있으면
수용이 되든 환지가 되든 어떻게든 뭐가 보이기라도 하는데
개발지에 포함도 안된 땅들은 진짜 답도 없습니다.

인프라가 구축되어 확장되면 규제가 풀어진다고 하는데..
20~30년전 농림지 규제 막 풀어줄때랑은 지금은 전혀 다릅니다.
이번에 경기지역 농림지 해제 고시가 나왔는데요.
농림지 규제를 풀어주거나 완화시키는 비율이
전체 농림지 비율 中 0.02% 입니다.
로또랑 진배없는 확률이라는 점을 참고하시구요.

이런 사례들로 하여금 말씀드리고자 하는것은
토지에서 중요한건 지역이 아니라 지역내 위치라는것입니다..
토지를 아파트와 같은 개념으로 접근하면 어려워지는데

가령 예들 들어 ...
서초구에 있는 아파트중에 분양가가 평당 500만원도 안한다면
법적으로 하자가 없을시 무조건 사야될겁니다.
그건 바로 서초구라는 지역이 갖는 프리미엄인데요.

그러나 서초구에 평당 300만원도 안하는 토지가 있더라도
그것이 그린벨트라면 사면 안됩니다.
서초구란 지역이 갖는 프리미엄을 넘는 리스크가 존재한다는겁니다.

이런 토지가 갖는 특성으로 인하여
토지는 지역만 보고 결정할 수 없는 분야입니다.

현재 가장 이슈가 되는 지역을 꼽자면
용인이나 세종시등등이 있을텐데요.
위 지역들에서도 돈 안되는 땅들은 죽어도 돈 안됩니다.
서울중에 서울인 서초구도 돈이 안되는 땅이 있는데
용인이나 세종시는 오죽하겠습니까?

다시 본론으로 돌아가서
토지는 위치가 더 중요하다고 말씀드렸는데
지역을 막론하고
별 호재가 없는 땅 끝 마을 해남이라고 하더라도 돈 되는곳은 돈이 됩니다.
 

 

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